[上海嘉定南翔片区规划]上海土拍:翔宇、翔宇、嘉定、嘉定、宝山、闵行、华漕、南山

随着松江区广富林街道一块土地落入龙湖囊中,上海三批土拍也落下帷幕。

截至9月27日,经过三个工作日的现场竞价,此轮上海土拍已近成交30幅地块,总建筑面积286.91万立方米,总出让金910.3亿元,平均溢价率约2.6%。其中8个瓶盖进入一次性报价,19个以底价成交。

中指院数据显示,如果算上4宗城中村改造地块和1宗复合土地出让地块,上海此轮土地出让共获得土地出让金1054亿元,刷新了上海集中供地最高总价纪录。

从房企来看,翔宇以三宗地块成为本轮土地拍卖拿地最多的企业,涉及土地约57亿元;拿地金额最高的北方企业,背靠静安区国有资本,以超过120亿元的底价拿下静安区中兴小区一地块。

近年来深耕沪市的保利发展招商蛇口和法华,这次也有所收获。其中,自实施集中供地以来,明显加快了在上海布局步伐的法华股份,今年已斩获7宗土地,涉及金额超过250亿元,进一步表明了其对上海发展的乐观态度。

冷热城市的区别

上海第三批土拍一个最明显的特点就是冷热分化明显,外围区域地块热度较低,而去化速度快的优质区域地块依然受到房企追捧。

这一轮最热门的地块是闵行区的华漕地块,共有10家投标人参与竞争,包括安联绿城 amp浙江角头保利发展有限公司;国贸联发南山中国铁建金茂中天美美。最终有9家竞买人进入一次性报价。这也成为上海一次性报价房企最多的土地。

这一热门地块最终以总价约17.36亿元卖给南山控股,楼面价38136元/平方米,溢价率8.96%。

2021年,该盘先后一批三批售出,7家公司报名参与竞拍。板块本身的热度由此可见一斑。

此外,闵行梅陇地块浦东唐镇地块嘉定菊园新区地块宝山罗店地块等。新房所在的,都是房企聚焦的热点区块。后三个地块成交溢价率均在9%以上,闵行梅陇地块溢价率近9%。

相比较而言,静安中兴小区的两块地虽然位于市中心,是内环内极为稀缺的宅基地资源,但仍以底价出让。

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柯睿分析指出,静安区的两宗地块都是综合或商住用地,可售住宅面积占比不足50%。同时,120亿80亿的总价也让大部分房企望而却步,相关商业写字楼的配套要求也让房企难以操作,底价成交也在意料之中。

拿地形成多样性。

从拿地金额来看,翔宇在此轮土地拍卖中收获最多,有三宗地块,其中嘉定区两宗地块为与合作方共同获得,另一宗地块为宝山罗店,涉及土地总价约56.6亿元。

一直在上海土地市场激烈拿地的保利发展,也在此轮斩获两宗地块,均为联合拿地,涉及金额超过55亿元,其中一宗以9.13%的溢价竞得。

中国企业,一家上海本地的房地产公司,也在此轮补仓。除了与保利发展联合取得的宝山顾村地块,他们还在土拍最后一天取得了松江区广富林街地块,成交价高达68亿元。从全口径来看,这两块地涉及的土地

深耕沪上市场的包华,在此批土地拍卖中以56亿元拿下普陀区桃浦一幅宅地,溢价率9.46%,也使得此批拿地总额进入前10;上海的另一个常客厦门建发,在这批中以总价52亿拿下了闵行的一块地。加上前两轮,据好地网监测,今年上海建发拿地的地块股权溢价达到107亿元。

然而,同样是“老面孔”,招商蛇口在此轮收获甚微,仅与徐汇区城投联合获得华景镇一块土地,成交总价22.6亿元。

联合拿地是此轮土拍的一大特色。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,以联合拿地方式出让的地块有10宗,多为“头部企业联合地方国资平台”的形式。

除了上述在上海深耕的大型房企,此轮土拍延续了前两次的一大特点,即众多中小房企积极参与,不少总价较低的地块也吸引了众多中小民营房企参与。

今年,南通和盛和安徽祥源这两家首次参与上海土拍的外地房企,分别拿下了青浦区的两宗地块;其中,南通和盛首次出现。南通阿龙地产联合上海本土开发商新黄浦,以9.5亿总价拿下青浦区一地块,溢价率超过7%,首次进入上海市场。

此外,包华金童钟健大屯也各有斩获,而华丽家族佳运地产虽然再出一招,但最终都以失败告终。

多次签约的龙湖,这次终于拿到了住宅地块,拿下了松江区广富林街一地块,总价15.4亿元。鲁说,“这可能也反映了民营企业对上海楼市的信心。希望这些信号能继续为上海楼市提供反弹支撑。”


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